美国房屋保险（homeowners insurance，也叫屋主保险、房主保险）是把几项保障放在一张保单里：房子坏了帮您修或重建，家里的东西被毁或被偷帮您赔，房子暂时不能住时付额外的住宿和生活费，别人在您家受伤或您造成他人损失被起诉时帮您赔偿和请律师。
赔多少，取决于您的保单类型、各项限额和自付额。很多华人朋友买房时只按贷款要求买了一份，却没有仔细看过保什么、不保什么，直到出了事才发现洪水、地震不在保障范围内，或者旧屋顶只按折旧后的价值赔。
本文逐项解释房屋保险的结构、常见保单类型、赔付方式和主要缺口。我们是独立的教育类出版物，不推荐保险公司，也不报价。保单条款因公司和州而异，请以您自己的保单为准。
房屋保险的六大保障是什么？
标准房屋保单分为六部分，每部分有自己的限额。前四项保您的财产，后两项保您对别人的责任。加州保险局的中文版住宅保险指南也是这样划分的。
| 编号 | 名称 | 英文 | 赔什么 |
|---|---|---|---|
| A | 住宅 | Dwelling | 房子本身和相连的结构，例如相连车库 |
| B | 其他建筑 | Other Structures | 不相连的结构，例如独立车库、工具棚、围栏 |
| C | 个人财产 | Personal Property | 家具、衣物、电器等财物 |
| D | 使用损失 | Loss of Use | 房子因承保损失不能住时的额外生活费 |
| E | 个人责任 | Personal Liability | 您依法应承担的他人人身伤害或财产损失，以及律师费 |
| F | 他人医疗费 | Medical Payments | 访客在您家意外受伤的合理医疗费，不论谁的责任 |
B、C、D 通常按住宅保额的比例设定
加州保险局的中文指南说明，其他建筑保额通常限制为住宅保额的 10%，可以加钱提高。截至 2026 年 10 月我们查阅时，III 表示个人财产保额常为住宅保额的 50% 到 70%，额外生活费常为约 20%，具体因公司而异。
个人责任要买多少？
截至 2026 年 10 月我们查阅时，III 表示大多数保单至少包含 100,000 美元的责任保障，并建议考虑 300,000 到 500,000 美元。如果您有较多存款或多套房产，还可以了解伞式责任险（umbrella policy），在房屋和车险之上再加一层责任保障。
HO-3、HO-5、HO-6、HO-8 有什么区别？
保单类型（policy form）决定了哪些风险受保、怎么保。独立屋最常见的是 HO-3。
| 类型 | 适合谁 | 保障方式 |
|---|---|---|
| HO-3 | 大多数自住独立屋 | 房屋为开放式风险；财物通常为列明风险 |
| HO-5 | 想要更宽保障的屋主 | 房屋和财物都是开放式风险 |
| HO-6 | 公寓（condo）和合作公寓（co-op）业主 | 保您拥有的室内部分、财物和责任 |
| HO-8 | 部分老房子 | 保障较有限，常按现代标准材料修复 |
在纽约等地，很多华人住在 condo 或 co-op。大楼主体一般由业主协会或合作社的总保单承保，您的 HO-6 负责“总保单管不到的那部分”。分界线在哪里，要看总保单和协会章程，买之前一定要先读。
重置成本和实际现金价值有什么不同？
重置成本（replacement cost）按今天的价格赔您修复或换新的钱；实际现金价值（actual cash value，ACV）是重置成本减去折旧。德州保险局指出，ACV 保单会扣除磨损和使用年限造成的折旧，您通常要自掏更多。
有的保单房子按重置成本赔，屋顶或财物却按实际现金价值赔。请看声明页和屋顶相关的附表。
房屋保险不保什么？
每张保单都有除外责任（exclusions）。加州保险局的中文指南指出，地震、洪水、地层移动和“磨损”是常见的除外项目。德州保险局也把洪水、白蚁、磨损和地震列为大多数保单不保的损失。
常见除外项目包括：
- 洪水，包括风暴潮和河水泛滥。
- 地震和其他地层移动。
- 磨损、老化、长期漏水造成的霉菌、疏于维护。
- 白蚁、老鼠等虫害。
- 下水道倒灌，除非另加附加条款。
洪水保险
FEMA 的 FloodSmart 网站指出，大多数房屋保险不保洪水，位于高风险洪水区的屋主可能被要求购买洪水保险。洪水保险可以通过联邦洪水保险计划（NFIP）或私营保险公司购买，请向代理人询问，或在 FloodSmart 上查询洪水风险。
地震保险
地震保险一般以附加条款或单独保单购买。在加州，很多屋主通过加州地震局（California Earthquake Authority，CEA）购买。CEA 说明，它的地震保单只通过参与的住宅保险公司销售，所以可以直接问您的房屋保险公司或代理人。
飓风和风灾自付额怎么算？
大多数房屋保险的自付额是固定金额，但风灾、冰雹和飓风自付额常按住宅保额（Coverage A）的百分比计算。截至 2026 年 10 月我们查阅时，III 表示有 19 个州和华盛顿特区实行飓风自付额，百分比通常在 1% 到 5% 之间；触发条件因州和保险公司而异。住在纽约、新泽西、马萨诸塞州或德州沿海的朋友尤其要留意。
买不到房屋保险怎么办？FAIR 计划是什么？
FAIR 计划（Fair Access to Insurance Requirements）是州法律设立的项目，为在普通市场买不到财产保险的人提供基本保障。它是最后的选择，保障通常比普通保单窄。
- 加州：加州保险局说明，加州 FAIR 计划的住宅保单目前是有限的火灾保单，很多人会另买“条件差异”（difference in conditions，DIC）保单补足缺口。加州保险局的中文指南列出 FAIR 计划电话 (800) 339-4099，并提醒可以向代理人询问剩余险种（surplus lines）市场。
- 德州：德州保险局说明，被至少两家德州持牌保险公司拒绝后，可以向德州 FAIR 计划协会购买基本房屋保险；沿海居民的风灾和冰雹保障可以向德州风暴保险协会（TWIA）购买。
建议步骤：
- 先向多家保险公司和独立代理人询价。
- 被拒时问清原因，修好屋顶等问题后可能有更多选择。
- 仍买不到时，再了解本州的 FAIR 计划，并比较它保什么、缺什么。
加州屋主有哪些特别的权利？
根据加州保险局 2024 年 4 月版中文指南：
- 保单生效 60 天后，保险公司只能因法定原因取消，包括未缴保费、欺诈、重大虚假陈述，或房屋的实际变化增加了风险。
- 取消须至少提前 20 天通知；因未缴保费或欺诈取消的，至少提前 10 天。
- 不续保须至少在到期前 75 天书面通知，取消和不续保通知都要写明原因。
- 遇到理赔被不当拒绝、拖延结案、不诚实的销售手法等问题，可以拨打加州保险局热线 1-800-927-4357 求助或投诉。
保额买多少才够？
保额要够重建房子、换新财物，并保护您的存款不被诉讼拖垮。住宅保额应按重建成本定，而不是按房价定。
设定保额的步骤：
- 住宅：请保险公司或当地建筑商估算重建成本，装修或加建后更新。
- 财物：按家庭财物清单加总，不要凭感觉估。
- 使用损失：考虑当地租金和重建可能需要多久。
- 责任：按您可能在诉讼中失去的资产来定，必要时加伞式责任险。
怎样做家庭财物清单？
家庭财物清单（home inventory）是一份带照片或视频的财物清单，能帮您选对财物保额，理赔时也更快、更好证明。
- 逐个房间拍视频，打开衣柜和抽屉，边拍边说明。
- 记下品牌、型号、序列号、大约购买时间和价格。
- 保存贵重物品的收据和鉴定书。
- 别忘了车库、阁楼和工具棚。
- 把清单存在云端或家以外的地方。
- 每年和大额购物后更新。
NAIC 提供免费的家庭财物清单应用程序，可以用来记录财物。
续保时要检查什么？
续保是检查保障的好时机：重建成本是否上涨、自付额或风灾自付额是否改变、屋顶或财物是否改成按实际现金价值赔、是否需要加洪水、地震或下水道倒灌保障。
房屋保险和车险一起买常能拿到捆绑折扣，车险保费怎么算请看美国车险保费是怎么算的，车险各项保障请看美国车险保障类型详解。有了房贷，也值得了解定期寿险和终身寿险的区别，考虑万一家庭支柱不在时房贷由谁来还。
